年的第一只REITs基金，下周四就可以「打新」了。
去年参与过的小伙伴，应该还记得当时的火爆场面。我当时拿了10万元认购，实际只买到了几千块（配售比例1.75%-12.29%），到今年也有多的收益了。
和有些支棱不起来的股市相比，前两批REITs基金的涨幅挺不错的：
基本都是赚钱的，平均涨幅大约29%；
最牛的一只从去年6月份上市以来，已经累计涨了59.4%。
这也难怪大家对REITs的兴趣越来越高涨了。
今天我们就来仔细聊一聊：
REITs基金的三种赚钱方式为什么会涨这么多？还能买吗？*风险提示：投资有风险，决策需谨慎。
01
REITs基金的三种赚钱方式
REITs基金的中文是「不动产投资信托基金」，而我们今天聊的呢，是其中比较特别的一类不动产——基建。
基金公司汇集投资者们的钱，去投资数亿、数十亿才能参与的基建项目，比如我们俗称的「铁公机」（铁路、公路、机场）。
也就是说，这些REITs基金可以让我们成为基础设施「收租人」。
买这类基金，是怎么赚钱的呢？
我们普通人投资房子，收益来源通常是买卖价差，以及收取房租；而投资股票，赚的主要是股价上涨的部分。
REITs基金的收益来源，你可以简单理解为三者的组合：收租、资产增值、价格上涨。
我们一个个来看。
1）现金分派
目前，我国发行了两批共11只公募REITs，每个REITs都对应了一个基础设施项目，会把超过80%的钱都投资到一个项目里头——
这些基础设施资产一旦开始运作，就能收取到稳定的现金流，比如租金或过路费。
根据规定，基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。
比如即将上市的华夏交建REIT，管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权，通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益，定期分派给投资者。
2）资产升值
比如管理人用1个亿买了物流园区，在精心经营一段时间后，园区招商引资效果显著，估值升到了2个亿，这部分增值也会计入基金的资产中。
3）二级市场溢价
这个部分，可能会稍微难理解一点，涉及到了REITs在二级市场的交易。
简单来说，就是你从基金公司买了份额之后，可以在「二手市场」卖给其他投资者。
卖出的价格呢，则是像股票一样实时变动的。
如果「二手价格」比实际的价格高，我们就赚到了其中「二级市场溢价」。
02
为什么涨了那么多？
你可能会好奇，去年5月份发行的REITs产品，为啥能涨那么多呢？
之前估算的年化收益率不是6%-8%吗？
不到一年的时间，平均上涨了29%，这背后最主要的原因，还是和二级市场的火爆有关——
下有4%的政策保底，上有8%的市场预期，这样稳健型的优质资产在当下的市场太稀缺了。
我们可以具体从三个方面来分析。
1.钱便宜了，提高REITs回报
从去年年底开始，央行为了稳增长，开启了新一轮宽松周期，先后宣布了「降准」和「降息」的政策。
换句话说，企业借钱就变得更便宜了，会更多地借钱投入生产。
此时REITs资产的出租率就会改善，租金也可能会增长，提升投资者能得到的回报。
与此同时，利率低了，资产的市场价也会涨一涨，所以REITs投资的不动产也会增值
2.钱更多了，追逐稀缺资产
借钱的人多了，市场上的资金更为充裕，多出来的钱自然要找地方去。
然而，开年以来又是国际冲突、又是美联储加息，让全球股市一路下跌，最近有新闻说新发基金都募不到钱了。
在这样的背景下，分红稳定、预期收益能达到6%左右的REITs就成了「香饽饽」，大家纷纷涌入二级市场抢购，价格一路上涨。
以至于基金管理人不得不主动发公告，提示风险，来给自己降降温。
3.产品有限，流通规模小
目前为止，REITs的数量只有11只，规模是亿。
由于在发行时，原始权益人、机构投资者为了和投资者利益绑定，份额有锁定期（1-5年不等），这段期间他们是不能卖出的。
所以，实际的REITs可交易的流通规模也就亿左右，还不如一些股票的市值大。
当过多的资金，追逐稀缺的资产，价格自然就容易上涨。
也要提醒你的是，现在的价格来看，REITs的性价比可就没那么高了。
巴菲特曾经说过，一笔「好投资」既需要选择「好资产」，也需要等待「好价格」。
已经上市的REITs基金在平均上涨29%后，并不建议大家在这个时候买入。
并且，去年上市的第一批REITs马上要满一周年了，原先被锁定的机构投资者份额等到可以卖出时，也会给市场带来抛售压力。
如果你有之前认购的份额，也不妨择机卖出，落袋为安。
03
「REITs打新」指南
下周五（4月7日）开启的「REITs打新」，仍然可以参与。
因为咱们是用认购价格买入，不存在二级市场溢价。
从数据看，REITs保持着打新的「不败金身」：在发行后的首个交易日全部上涨。
去年第二批REITs基金认购的时候，由于大家热情格外高涨，配售比例只有2%。
也就是说，你本来想买块，结果只能分到20块，原定于2天的发行期只用了1天就提前结束了。
这次上市的华夏交建基金会不会延续这个趋势呢？
大概率是会的。
在其他资产收益不给力，REITs回报又不错的情况下，气氛已经烘托到这儿了，想必会吸引不少投资者的目光。
这次准备发行的华夏交建REIT，底层资产是湖北嘉鱼-赤壁-通城的嘉通高速公路。
图片来源：招募说明书
需要注意的是，它可是个「重量级」选手，预计募集资金的规模在80-亿之间。
从「涨跌幅」这个指标来看，市场对「大规模」的资产认可度没那么高。
所以，想期待首日大涨的话，可能得失望了，薅个羊毛还是有希望的。
也要提醒一下，由于配售比例低，有的朋友为了增加中签率，可能会申购超出自己能力范围的资金。
但如果公布的中签率提升、或者上市后破发，会产生一定风险，大家还是要量力而行~
总的来说，在监管部门的精挑细选下，前几批REITs的资产质量还是很不错的，我们可以适当参与打新。
04
常见问题
接下来，我整理了几个常见问题的回答，供你参考。
1.REITs可以在哪儿打新呢？
我们有2个选择：场内认购或者场外认购。
场内指的是用证券账户认购——
首先，在认购期当天（华夏交建的认购期是4月7日-4月8日，如果认购火爆可能在7日收盘后提前结束认购）或之前用证券账户开通「基础设施基金交易权限」，权限立即生效。
然后，在认购期间的交易时间内（9:30-11:30，13:00-15:00），输入要购买的REIT代码（华夏交建的代码是「」），输入打新金额，点击「确认」即可。
接着，等REITs上市后，就可以卖出啦~
场外指的是在基金销售平台（基金公司、发行方指定的代销平台）认购——
选择这种方式的话，在认购期间可以通过指定的基金销售平台进行认购；
需要注意的是，如果你想卖出的话，还得通过「转托管」的方式，将份额转到证券账户卖出。
除非你对「转托管」的流程很熟悉，否则还是建议用场内证券账户操作，买入卖出会方便点。
2.REITs打新一手需要多少钱？
这个要看每只REITs发行时的规则了，都不太一样。
比如去年12月发行的越秀高速对场内的最低要求是认购份，每份7元，参与的门槛要元；
而即将发行的华夏交建认购金额最低是元，超过元的按1元递增就行，要求降低了不少~
3.打新有手续费吗？
按照华夏交建《询价公告》披露的信息，认购万以内，需要0.4%的认购费，超过万，统一收元/笔。
不过，不是所有的申购资金都会收钱，只有你认购的那部分会收取。
比如你想买块，但认购太火爆，配售比例只有2%，你分到了20块的份额，那么认购费就是0.08元（20*0.4%=0.08）。
4.没确认份额的退款什么时候到账？
按照公告，没被确认的资金预计会在认购期后的一周，也就是4月13日前退回账户。
估计这次打新的配售比率也不会太高，大家可以按照时间表做好资金安排~
5.REITs什么时候会上市？
参照已上市REITs的发行时间来看，基本在认购后的3周内上市。比如华夏交建的认购时间是4月7日，上市时间可能会在月底。
最后再提醒一下大家，考虑价格波动和底层资产的复杂性，即便把REITs作为资产配置的一环，但占资产的比重也不要超过5%。
好啦，关于REITs基金的话题就跟你聊到这儿～
最后，附上一张总结图，欢迎点赞、收藏、转发给需要的朋友。
晚安
本文首发简七读财
（ID：jane7ducai）
